부동산학총론
부동산학의 개념과 부동산의 개념
부동산학의 개념
1.부동산학의 정의
부동산 활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이며,
부동산학의 정의와 개념은 시대상황에 따라 가변적이다.
2. 부동산학의 성격
현실,구체적이다.(경험과학)
순수과학이 아니며, 실천과학에 가깝다(응용과학)
부동산과 인간의 관계를 연구한다.(사회과학)
주변과학의 원리를 응용하여 체계화한다.(종합과학)
바람직한 부동산 활동을 제시한다.(규범과학)
3. 부동산학의 지도이념(생각)
일반적 이념
효율성,형평성,합법성의 원리
복합적 개념의 지도이념
공,사익의 조화(법률적 측면)
효율적 관리 (경제적 측면)
공간,환경가치의 증대(기술적 측면)
4. 부동산학의 연구목적 분야 대상
연구목적
부동산과 인간과의 관계개선(부동산 활동의 능률화)
연구대상
부동산 활동,현상,문제
연구분야
1. 기초(이론)분야
시장,특성,법,세금,도시지역,기초금융수학
2. 결정(실무)분야
부동산 투자,금융,개발
3. 결정지원(실무)분야
부동산 평가,관리,상담,마케팅,중개,입지선정
5. 부동산학의 접근방법
분산식 접근방법
일반 주변과학에서 개별적,부분적으로 접근하는 방법이다
장점
부분적 논점파악이 비교적 명확하다.
단점
학문의 종합적 기능이 결여되고 학문간의 연계가 단절되며 부동산 가치를 왜곡시킴으로써 학문의 체계화 곤란.
중점식 접근방법
특정(법률,경제,기술)측면에만 중점을 둔 방법
장점
특정 부동산 활동의 효율화에 기여한다.
단점
전체적인 인식수단이 결여되고, 특정 부동산 활동에만 응용되며 지역적 특성이 결여된다.
종합식(시스템적) 접근방법
부동산학을 복합적 개념으로 이해하면서 학문으로서 종합,체계화시킨 접근방법. 부동산학의 발전에 크게 기여하였다.
장점
종합적 기능을 가지며 부동산환경의 변화에 능동적 대응,부동산 가치를 정확히 인식하여 부동산 활동의 능률화에 기여한다.
단점
부동산의 현상과 활동의 내부문제를 적절한 시각으로 다루지 못한다.
법 제도적 접근방법
공익성과 공적주체들의 행위를 중심으로 접근하는 방법이다.
장점
부동산 활동은 공법,정책적 규제를 많이 받기 때문에 부동산활동상의 합리적 행위를 결정하는데 기여한다.
단점
부동산활동,현상을 단편적 시야로 접근한다.
의사결정적 접근방법
사적주체의 합리적 의사결정에 중점을 두는 접근방법
수익의 극대화에 기여,부동산 투자,개발,금융활동과 관련 된다.
행태과학적 접근방법
부동산 활동상의 인간적인 요인에 착안, 인간의 행태를 중심으로 부동산활동의 본질을 규명하는 접근방법. 활동의 주체로서 인간의 행위를 사회,심리학적으로 분석하여 접근하는 방법.
현상학적 접근방법
인간의 심리내부요인을 행위문제와 결부시켜 그 의미를 해석,부동산 문제를 해결할 수 있다고 보고 연구하는 방법.
부동산의 개념
복합적 개념
무형적 측면
-법률적 개념 (공법,사법,사회규범,행정,정치 등)
-경제적 개념 (경제,경영,심리 등)
유형적 측면
-기술적 개념 (물리적,기술적,자연적 측면 등)
부동산의 복합적 개념
물리적 개념의 부동산
자연,공간,위치,환경
경제적 개념의 부동산
부동산학 적 관점 : 내용,기능,법률
부동산 적 관점 : 경제적 개념
경제적 개념
자산,자본,생산요소,소비재,상품
법률적 개념의 부동산
광의의 부동산 :넓은 의미의 부동산 (협의의 부동산+준부동산:의제부동산)
협의의 부동산(민법상 개념) : 토지 및 그 정착물
토지
-토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지 상,하에 미친다.
-토지의 범위를 수평,지하,공중으로 확대하는 공간개념이다.
-정당한 이익이 미치는 범위란 무한히 그 권리가 지하 또는 공중으로 미치는 것이 아니라,
사회통념 또는 용도에 따라 그 범위가 결정된다.
지하의 광물 : 소유권이 인정되지 않는다.
지하수,암반 : 토지의 소유권에 포함된다.
정착물
토지와 독립된 정착물
주택,아파트,빌딩등의 건물등은 토지로부터 독립하여 거래,등기가 가능하나 서구사회에서는 건물을 토지의 본질적 구성부분으로 본다.
판례 : 명인방법(관습상 공시방법)에 의한 수목의 집단,농작물은 토지와는 독립된 거래의 객체로 본다.
토지의 일부로 취급되는 경우 : 축대(옹벽),도로,교량,제방,도랑,돌담 등의 공작물과 독립성이 없는 수목
동산에 속하는것 : 가식(임시)중인 수목,판잣집,헐어버린 건축물 등
정착물의 구별기준
물건이 부착된 방법
-제거시 건물에 물리적 손상 발생 : 정착물 혹은 물리적 손상 없이 제거가능하더라도 건물의 효용성,기능에 지장이 초래되면 정착물로 본다.
물건의성격
건물의 특정위치,용도에 맞춘경우,영구적(항구적)목적으로 설치된 경우
설치의도
건물의 가치증진목적인 경우
설치자
임대인(주인)인경우는 일반적 정착물로 보고,임차인(대여자)인경우는 동산으로 본다.
준 부동산(의제부동산:부동산이 아님에도 등기,등록해야 소유권 인정 되는 것.)
개념
원래 동산 등이었는데, 각 개별 법률의 규정에 의하여 등기,등록한 것을 말한다.
부동산과 공시수단(등기,등록)을 같이 하는 물건이다.
저당권(담보물권)의 객체가 된다(공장+공장의 기계 등)
종류
공장재단,광업재단,어업권,입목(등기된 나무 전체),20톤 이상 선박,항공기,자동차 등
복합부동산,복합건물의 복합개념
복합적 개념 : 법률,경제,기술적 개념을 의미
복합부동산
-토지,건물은 각각 별개의 부동산이면서도 토지와 건물 모두 함께 부동산활동의 대상이 되고 택지와 건물이 함께 거래나 평가가 되는 경우
-부동산 활동상의 개념
-토지와 입목의 결합
-토지와 정착물 가운데 특별한 권리관계가 설정된 경우
복합건물
1개의 건물이 여러용도로 활용되는 경우 (주상복합건물,쇼핑몰 등)