5.부동산 수요함수
5.부동산 수요함수
수급=가격을 정하며 자원배분의 기능이 있다.
1.특징,개념
2.원인,결정요인
3.P,Q의 변화
4.탄력성
*다른 조건이 일정하다는 가정,합리적 소비하에,
P의 상승 = 수요 하락,공급 상승
P의 하락 = 수요 상승,공급 하락
수요함수의 특징
어떤 재화에 대한 수요와 그 재화의 수요에 영향을 미치는 요인(원인)과의 관계를 함수형태로 나타낸 것.
함수(두 변수 x,y에 대하여 x가 정해지면 그에 따라 y의 값이 오직 하나로 결정될 때, y를 x의 함수라고 한다.)
부동산 수요(량)에 영향을 미치는 요인(원인)은 해당 부동산의 가격과
해당 부동산 가격 이외의 요인으로 구분할 수 있다.
부동산의 수요(량)이라는 종속변수(결과)에 영향을 주는 요인(원인)들을 독립변수라 한다.
=부동산의 수요의 변화(종속변수) = 오로지 가격의 변화 (점의 이동)
부동산 수요량의 변화(독립변수) = 가격 이외의 변화 (자리 이동)
경제학 용어에서 수요(판매량)=Q 가격=P 일때 수요(종속변수)에 영향을 주는 요인(독립변수)
(수요의 변화와 수요량의 변화는 다르다.)
수요법칙과 공급곡선
수요법칙
해당 부동산 가격 상승=수요감소
해당 부동산 가격 하락=수요증가
=가격과 수요량 사이의 반비례(음-의관계)를 그래프로 나타낸 것. 우햐향 형태의 곡선
우하향 하는 이유는 소득,대체효과로 설명 될 수 있다.
수요량의 변화 (오로지 가격의 변화로만 영향을 준다.)
다른 조건이 일정할 때 부동산 가격이 변함에 따라 동일한 수요곡선에서 부동산 수요량이 변하는 것.
수요곡선상 점의 이동. 가격 상승(하락)시 수요 감소(증가)
가격효과(price effect)
1.소득효과 (income effect)
재화의 가격하락=상대적 소비자 소득증가. 소비자 명목소득이 동일해도 재화가격이 하락하면 소비자 실질소득 증가,구매력 향상 수요량 증가 현상. (사람들이 돈을 많이 벌고 집 값이 떨어지면 수요도 늘고 실제로 사는사람이 증가한다.)
2. 대체효과(substitution effect)
대체관계에 있는 재화(대체재)의 가격이 상승하면(그 재화의 수요량은 감소)해당 재화의 상대적 가격이 하락한 효과가 있으므로, 해당 재화의 수요량이 늘어나는 현상. (합리적 소비자는 대체재가 있으면 더 싼걸 쓴다. 코크 가격이 오르면 펩시 마심)
수요곡선 y축=가격(P) x축=수요(Q) 가격과 수요량은 반비례. 우하향 그래프.
(수요의 탄력성 = 비싸면 안사고 싸면 산다.)
수요의 변화(가격 이외의 변화요인)
인구 수의 변화
인구유입,가구분리 등으로 세대수 늘어나면 수요곡선 우측(우상향) 이동
인구유출,수요감소 등 = 좌측 좌하향
소득의 변화
소득 증가=재화 수요 증가
소득 감소=재화 수요 감소
(상대적 개념)
소득 증가=수요 증가 재화= 정상재or우등재 (돈 많이 벌었을때 더 사고싶은거)
소득 증가=수요 감소 재화= 열등재or하급재 (돈 많이 벌었을때 덜 사고싶은거)
소득의 증가로 수요곡선이 우측으로 이동(수요증가) = 정상재(우등재)
좌측이동 = 열등재(하급재)
LTV(Loan To Value Ratio)
부동산 가치대비 융자금 담보대출 한도. 담보 인정 비율
총부채상환비율(DTI)
소득에 대한 부채비율. 소득/연간 상환액(원금,대출이자 여기서 이자 말고 원리금 상환액을 따지면 DSR)
결국 아파트 가격이 하락하려면 열등재 증가,보완재,대체재 가격상승,LTV,DTI 하락시켜 대출 부담 전가,금리상승
대체재의 가격변화 (대체 가능한 재화)
두 상품 X,Y가 대체관계에 있다면, X가격 상승(수요감소) Y수요 증가 Y재의 수요곡선이 우측이동. 대체관계에 있는 다른 재화의 수요가 감소하면 해당 재화의 수요 증가. (콜라 값이 오르면 사이다를 먹는다.)
아파트의 대체재 가격상승(대체재 수요감소) 아파트 수요증가(수요곡선 우측이동)
보완재가격의 변화(협동재,시너지)
아파트 보완재 가격상승(보완재 수요감소),아파트 수요감소.(수요곡선 좌측이동)
ex)아파트의 가격 상승 예상(투자재로서의 셩걱)