토지

토지의 분류

일정한 범위에 걸친 지면에 정당한 이익이 있는 범위 내에서 공중과 지하를 포함하는 부동산의 한 종류.
토지는 그 특성에 따라 부동산에서 여러 항목으로 분류된다.

'토지'는 '경지나 주거지 따위의 사람의 생활과 활동에 이용하는 땅', '사람에 의한 이용이나 소유의 대상으로서 받아들여지는 경우의 땅'을 의미합니다.

• 택지 : 건축이 가능한 토지(감정평가상 용어) 
  -주거,상업,공업단지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성 
  
  
• 부지 : 어떠한 용도에 제공되는 바닥토지.
  '부지'는 건물을 세우거나 도로를 만들기 위하여 마련한 땅'을 이르는 말로 일본어투 용어이므로 '대지'나 '터'로 순화해서 쓸 것을 권장하고 있습니다. 
  
  
• 대지 : 건축이 가능한 토지(건축법상 용어) 평탄한 지형을 말한다(지형학적 용어)
  
  
• 필지 : 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위
  
• 획지 : 행정적, 법률적, 인위적, 자연적 등의 기준에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지
  가격대가 비슷한 일정 부분의 토지를 의미한다. 필지를 여러개를 묶거나 분할하여, 인위적·자연적·행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되게 하나의 땅으로 만든 형태이다.필지는 법률상의 단위개념의 불과하지만 획지는 이용을 상정하여 구획되는 경제적인 단위개념이다.

 

• 맹지 : 어떤 토지를 통행하지 않고는 도로에 접근할 수 없는 토지. 지적도에서 도로와 전혀 인접함이 없는 토지 
• 건부지 : 건물이 토지 위의 부가물로 존재하는 토지
• 나지 : 토지 위에 해당 토지의 권리를 제약하는 어떠한 건물이 존재하지 않는 토지 즉 빈 땅.
• 소지 : 택지 등으로 개발되기 이전의 토지
• 휴한지: 농사를 지을 때 지력을 유지하기 위해 한 해 농사를 쉬는 것. 그러한 땅을 휴경지(休耕地, fallow land) 혹은 휴한지(休閑地)라고 한다.
• 공한지 :공한지(空閑地)는 집을 건축하거나 농경이 가능한데도 불구하고 그렇지 아니라고 장기간 방치되고 있는 땅을 말한다. 토지이용계획으로 인해 공지가 된 토지는 공한지에 속하지 않는다. 국토의 효율적 이용을 위하여 국가나 지방자치단체에서는 이러한 방치된 땅을 주차장, 상업시설으로 만들거나 갤러리, 극장을 세워 문화예술 활동에 기여하거나, 지역 커뮤니티가 밭을 일구게 하는 등 효율적인 땅이 되도록 노력하고 있다.
  
  
• 유휴지 : 유휴지(遊休地, unused land)혹은 유휴토지는 사용하지 않아 수익이 발생되지 않는 필요 이상의 휴한지 혹은 폐경지(廢耕地, abandoned land)로, 옛 국토이용관리법에서 투기를 막기 위해 도입한 개념이였지만, 해당 법률이 폐지되면서 지금은 쓰지 않고 묵히는 땅이라는 뜻으로만 쓰인다.
• 후보지 : 장차 어떤 목적에 사용될 가능성이 있는 곳을 후보지라고 한다. 가망지(可望地) 또는 예정지(豫定地)라고도 부르기도 한다.택지지역, 임지지역 등의 대분류 상호간에 전환 중에 있는 토지
• 이행지 : 이행지는 토지의 용도가 변화하고 있는 토지를 말한다. 동일 용도지역 내 소분류 상호간에 이행되는 토지.
  이행지 예시
• 근처에 백화점이 건설됨으로 인해서 주택지역이 상업시설로 변경됨.
• 공장을 건설함에 있어서 임야에서 공장용지로 전환됨.
• 논농사를 하지 않고 과수원을 하고 싶어서 용도 전환됨.
  
  
• 법지 : 법적으로 소유할 수는 있으나 해당 토지가 절벽 등이어서 소유 실익이 없는 토지.
• 빈지 : 바다와 육지 소유의 토지. 이 토지는 지적공부에 등록되어 있지 않아 법적인 소유가 불가능하지만 실익이 있다. 법지와 정반대인 셈. 국유재산법 및 공유수면관리법에 따라서 행정재산으로 분류된다. 이러한 이유 때문에 개인의 소유권이 절대 인정되지 않는다.
  
  
• 포락지 : 토지가 댐 건설로 인해 수몰되거나 빗물이나 바닷물이 들어와서 물 속으로 잠긴 땅을 말한다. 대한민국에서는 해안에 위치한 토지는 대부분 포락지로 지정되어 있다. 해안이 아닌 경우라도 포락지가 개인 소유라면 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에 따라 지적공부 등록말소가 되어 국유화가 된다.
  
  
• 선하지 : 송전탑 사이의 전선로 아래 면적에 3m를 더한 토지를 말한다. 송전탑이 건설되어 있어 토지의 재산가치가 하락되며 소음이나 안전 상 문제가 있어 기피되는 토지이기도 하다. 다행히 매매에는 제한이 없다. 자신의 토지가 선하지가 된다면 등기상 한전에 권한이 생기게 된다. 사용용도에는 제한이 없으나 선하지내 건축거리나 이격거리 관련하여는 제한이 생기는데 이러한 경우에는 한전의 동의가 필요하다.자신의 땅이 선하지가 된다면 소송을 통해 보상이 가능하다. 자신의 부동산의 재산가치가 낮아지기 때문이다. 전국에 있는 선하지가 많기 때문에 한전이 일일이 재판에 나갈 수 없어 패소판결이 나면 한전이 보상해주는식이다. 더불어서 선하지 보상을 받고 그 토지를 매매하려고 할때 소유권이 이전된 게 아니라면 매매가 가능하다. 물론 선하지 보상을 받았다는 것을 통보해주어야 한다.
  
  
• 한계지 : 택지이용의 최원방상의 토지로 행정구역상 다른 지역과 가까이 있는 지역내에 있는 토지이다.도심지역의 땅값과 서로 관계가 큰 곳이다. 도시의 통근한계에 있기 때문에 택지이용의 최전방지역이기도 하다. 즉 도시토지로 이용할 수 있는 마지막 토지이다. 도시가 확장될 수록 한계지는 도시로 편입이 되기 때문에 도시가 발달하는 지역에는 한계지 지가가 아주 높은 편이다. 교통수단이 발달되면 한계지가 연장된다. 또한 용도전환이 잘 되어 지가상승이 빠르며 미래의 개발이익이 높게 잡혀 농지가격과 무관하게 높게 설정된다. 농경지가 택지화가 된 한계지는 처음에는 지가의 상승이 빠른 편. 대부분 농경지에서개발로 인해서 용도가 변경될 때가 많다.
  
• 승역지 : 지역권의 전제 중 하나. 지역권이란 자기 토지의 편익을 위해 일정한 목적으로 다른 사람의 토지를 이용할 수 있는 권리이다. 그중 편익을 제공하는 토지를 승역지라고 한다. 그러므로 승역지의 이용자는 그 승역지가 요역지의 편익에 제공되는 범위에서 의무를 부담한다.
  
• 요역지 : 자신의 토지에 출입하기 위해 남의 토지를 지나야 하는 경우, 이 경우 자신의 토지를 요역지에 해당한다. 또한, 요역지는 1필의 토지여야 하며 요역지의 편익 내용은 지역권 설정할 때 정해진다. 하지만 일부를 위한 지역권설정등기는 할 수 없다. 요역지의 소유자는 지역권에 필요한 토지소유권을 지역권자에게 위임(委任)하여 공작물(工作物)의 설치나 수선의무의 부담을 면할 수 있다. 또한 요역지의 공유자 1인이 지역권을 취득했을 때 다른 공유자도 함께 취득한다. 상속에 의하였을 때 요역지의 소유권과 지역권의 양도에 의한 취득은 인정된다.
  
  
• 무주지 : 국제법상 어느 나라도 주권을 행사하지 않는 지역,
• 월경지 : 특정한 나라나 행정구역에 속하면서 본토와는 떨어져 다른 나라 영토나 다른 행정구역에 둘러싸인 땅을 의미한다.(경계 너머의 땅)
• 녹지 : 도시의 자연환경 보전과 공해 방지를 위하여 풀이나 나무를 일부러 심은 곳.
• 농지 : 농사짓는 데 쓰는 땅.

필지

필지(筆地), 필(筆)은 구획된 논이나 밭, 임야, 대지 따위를 세는 단위이다. 땅에 대한 소유권이나 건물이 앉은 터를 기준으로 해서, 토지 구역 경계로 갈라 정한 국토를 등록하는 기본 단위이다. 필지는 도시에서 용도지역, 용도지구를 구분하는 도시계획에서 기초 단위이다. 개별 필지는 지번과 지목을 가지고 있고, 도시지역에 있는 필지는 토지이용계획이 부여된다.

 

많은 사람들이 오해하는 것은 면적 단위는 아니고 일반적으로 토지 권리를 구분하기 위한 개념이다. 하나의 필지는 하나의 소유권을 등록하는 게 원칙이지만 예외로 공동소유로 소유하는 것이 가능하다.

필지를 나눈 토지를 대지(垈地)라고 부른다. 필지는 등기법상 용어이지만 반대로 획지(劃地)는 부동산적인 개념이다.

 

획지

 

(가격대가 비슷한 일정 부분의 토지를 의미한다. 필지를 여러개를 묶거나 분할하여, 인위적·자연적·행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되게 하나의 땅으로 만든 형태이다.필지는 법률상의 단위개념의 불과하지만 획지는 이용을 상정하여 구획되는 경제적인 단위개념이다.)

 

기존 시가지는 산, 언덕, 하천, 도로 따위의 지형에 따라 필지 형상이 비정형으로 만들어져 있으나, 도시가 형성됨에 따라 택지 개발이나 재개발 따위로 도로와 직교하는 토지구획선을 그어 정형화 되는 경우가 많다. 농촌에서도 토지구획정리 사업 따위로 논, 밭 따위 농지를 정형화하기도 한다.

『공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률』에 따르면 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위이다. 등기단위로 토지소유자의 권리를 표시하기 위한 개념이다. 지적법 또는 부동산 등기법상의 용어로서 토지 소유자의 권리를 구분하기 위함이다.

하나의 필지당 하나의 지번이 붙는다. 지적도(地籍圖)를 보면 토지의 경계가 있고 번호가 붙어 있는데 그것을 지번이라고 부르고 그 지번이 붙어 있는 토지를 필지라고 한다. 토지 대장에 등록할 때 필지로 등록하고 등기할 때도 필지로 등록한다. 보통은 1필의 토지에는 1개의 소유권이 성립되며, 그것이 1개로 거래되는데, 1필의 토지의 일부를 독립된 소유의 대상으로 하는 것도 인정되고 있다.

필지의 최소 면적에는 제한이 있다. 극단적인 경우로 어떤 땅을 A4용지 크기로 모두 잘라서 여러 사람들이 나눠서 소유해 버리면 개발이고 재개발이고 증축이고 아예 불가능해지는 마비 상황이 오기 때문이다. 1개의 필지를 쪼개는 것을 토지분할이라 하는데, 분할 후 생기는 필지의 최소 면적을 대통령령에 따라서 지정함으로써 필지의 최소 면적을 규제하고 있다. 현재 대통령령에 따르면 가장 작은 경우에도 60㎡보다 작을 수는 없다. 그렇지만 이미 생긴 필지의 면적은 규제할 수 없으므로 서울 사대문 안의 시장통에는 손바닥만 한 필지가 넘쳐난다.

 

 

지목에 따른 분류

1. "지목"이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다.

 

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의거하여 분류되는 토지의 용도이다. 즉, 지목을 보면 어떤 토지가 어떤 용도를 위한 것인지 알 수 있게 된다. 

 

• 지목법정주의: 법령에 열거된 지목만을 설정할 수 있다.
• 일필일목의 원칙: 한 필지에 하나의 지목을 설정한다.[1]
• 주지목추종의 원칙: 한 필지가 여러 용도로 사용될 경우 주 용도에 따라 지목을 정한다. 예를 들어 아파트 단지는 아파트(대)만 있는 것이 아니라 주차장도 존재하지만 아파트가 주된 용도이므로 '대'로 설정한다.
• 등록 선후·용도 경중의 원칙: 먼저 등록된 지목, 주된 용도의 지목을 우선한다.
• 영속성의 원칙(일시 변경 불변의 원칙): 필지가 일시적으로 원래 용도에서 벗어나 다른 용도로 사용될 때는 지목을 변경할 수 없다.[2]
• 사용 목적 추종의 원칙: 택지 개발 등으로 새롭게 구획된 토지는 의도한 목적에 맞게 지목을 정한다

종류

 

제67조(지목의 종류) ① 지목은 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방(堤防)·하천·구거(溝渠)·유지(溜池)·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지로 구분하여 정한다.

 

1. 전
   물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물·원예작물(과수류는 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지
2. 답
   물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연(蓮)·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지
   
   
3. 과수원
   사과·배·밤·호두·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
   
   
4. 목장용지
   다음 각 목의 토지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
   가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
   나. 「축산법」 제2조제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지
   다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지
   
   
5. 임야
   산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지
   
   
6. 광천지
   지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지. 다만, 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다.
   
   
7. 염전
   바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다.
   
   
8. 대(垈)[3]
   가. 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지
   나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지
   
   
9. 공장용지
   가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
   나. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성공사가 준공된 토지
   다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
   
   
10. 학교용지
    학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지
    
    
11. 주차장
    자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지는 제외한다.
    가. 「주차장법」 제2조제1호가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장(「주차장법」 제19조제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외한다)
    나. 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장
    
    
12. 주유소용지
    다음 각 목의 토지. 다만, 자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유·송유시설 등의 부지는 제외한다.
    가. 석유·석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지
    나. 저유소(貯油所) 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
    
    
13. 창고용지
    물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
    
    
14. 도로
    다음 각 목의 토지. 다만, 아파트·공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외한다.
    가. 일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
    나. 「도로법」 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지
    다. 고속도로의 휴게소 부지
    라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
    
    
15. 철도용지
    교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)·차고·발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지
    
    
16. 제방
    조수·자연유수(自然流水)·모래·바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제·방수제·방사제·방파제 등의 부지
    
    
17. 하천
    자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지
    
    
18. 구거
    용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지
    
    
19. 유지(溜池)
    물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지(소유지)·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지
    
    
20. 양어장
    육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
    
    
21. 수도용지
    물을 정수하여 공급하기 위한 취수·저수·도수(導水)·정수·송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지
    
    
22. 공원
    일반 공중의 보건·휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지
    
    
23. 체육용지
    국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관·야구장·골프장·스키장·승마장·경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장·골프연습장·실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지는 제외한다.
    
    
24. 유원지
    일반 공중의 위락·휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장(遊船場)·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌·경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천·구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외한다.
    
    
25. 종교용지
    일반 공중의 종교의식을 위하여 예배·법요·설교·제사 등을 하기 위한 교회·사찰·향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
    
    
26. 사적지
    문화재로 지정된 역사적인 유적·고적·기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지. 다만, 학교용지·공원·종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적·고적·기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외한다.
    
    
27. 묘지
    사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 묘지공원으로 결정·고시된 토지 및 「장사 등에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.
    
    
28. 잡종지
    다음 각 목의 토지. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외한다.
    가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물
    나. 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지
    다. 다른 지목에 속하지 않는 토지
29. 이외에도 정말 드물게, 토지의 사용 목적이 아직 명확히 지정돼있지 않은 경우 "가상지목"에서 첫 글자를 따와 "가"라고 지목을 임시로 표기하기도 한다.